“公摊面积”纠纷不断,如何才能清清楚楚明明白白?

高高兴兴地收了房,结果房屋几乎一半被公摊了,对于公摊的不解存在于许多购房者的心里。有的购房者看到公摊面积,就认为这是开发商“明修栈道,暗渡陈仓”的手段;有的消费者不知道该如何去识别公摊面积。有些买家被公摊和公摊系数这些名词绕得晕头转向,有些买家则发现销售人员口头上许诺的公摊面积在收房前大大增加了,而有些买家则陷入了因公摊面积而产生的争议。

公摊面积到底是多少?公摊面积有多大?什么面积算是公摊,什么面积不算呢?消费者该如何选择?公摊面积究竟能否取消?《中华人民共和国城市房地产管理法》对这些问题作了明确的规定,但在现实生活中却存在着公摊行为屡禁不止、公摊面积越来越大的现象。究竟为什么要制定这一法规?公摊面积之争到底是怎么化解的?大家一起来问个究竟。

何谓“公摊面积”?怎么算呢?

先说公摊面积究竟为何物?公摊面积是怎么算出来的?

我国实行公摊面积制度已有很长一段时间了,那时建设部在《建筑面积计算规则》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等文件中曾对公摊面积作出了相应规定。但是随着经济形势的变化,公摊问题日益凸显。2001年实施的《商品房销售管理办法》也明确规定商品房建筑面积包括套内建筑面积与分摊共有建筑面积两部分。

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具体而言,套内建筑面积等于套内使用面积加上套内墙体面积加上阳台建筑面积。

而且公用建筑面积通常包括下列两个方面:

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一类是电梯井,楼梯间,垃圾道,变电室,设备间,公共门厅及过道,地下室,值班警卫室等在功能上供整个大楼使用的公共用房及管理用房的建筑面积。

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其次是套(单元)和公用建筑空间的分隔墙,外墙(含山墙)墙水平投影面积为1/2。在一般情况下,这种比例为1:2或更小一些。而当建筑物高度较高时,则会出现“高楼层比低层低”现象。三是高层建筑中不同位置上公摊值存在差异。通俗地说,就是电梯及公共设施等公共空间及走廊,过道等数量愈多,公摊系数当然愈高。

“公摊面积”有多大才是合理的?谁来计算?

知道公摊面积到底是多少又看公摊面积的大小才合理呢?如果公摊面积过大或过小都不合理。那么,怎样才能科学地计算出合理的公摊面积呢?谁来计算呢?

公摊面积是多少才算合理,现在国家尚无明确规定,实际工作中对此常易发生争议。

北京市房地产法学会副秘书长赵秀池(以下简称赵):一般人对于公摊面积由于其专业性较强,所以并不十分清楚。

那么,公摊是谁计算出来的?住宅小区的公摊数据是由设计单位根据图纸测算后上报主管部门审批,而公摊的测绘部门负责对房产面积进行一次测量。通过以上3种方式得到的结果都是公摊面积。公摊面积的准确与否直接关系到业主和开发商的切身利益。因此,必须把好每一道关口。首先要做好测量工作。目前涉及公摊测量的国家主要有《房产测量规范》、《建筑工程建筑面积计算规范》两个标准,但是由于有些地方尚未建立多测合一的制度,缺少第三方监管,因此存在着公摊面积测算不够透明的问题。

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中国房地产估价师和房地产经纪人学会副秘书长虞晓芬(以下简称虞):公摊面积计算比较复杂,我们有关资料缺乏公开化和透明度,因而也造成一些不应有之嫌。

另外,现在很多商品房都实行预售制,一般购房人仅能被动地向开发商等了解情况,也给最后拿到手中的公摊平添了不确定因素。

签订购房合同要注意什么资料公摊?

国家现在还没有规定住宅公摊面积的上下限,但是这并不等于说公摊面积任开发商任意定。如果购房者在购买商品房后发现公摊面积超出了规定范围,就必须向开发企业提出要求。那么,在这个过程中,公摊面积到底是怎样算出来的呢?怎么计算?购房人前期签购房合同要特别注意什么是公摊面积?

事实上《商品房销售管理办法》对房屋面积缩水提出了明确的要求。那么,什么时候可以算出真实面积呢?《办法》规定:当房屋的面积误差比绝对值超过3%时,应当按照“多退少补”原则进行处理。面积与实际面积误差比为3%以下的房屋,可以不退房,但应当在规定时间内将房屋出售给符合合同约定条件和要求的所有的方(包括:开发商、银行),并由其承担全部风险;同意不予结帐的,如果实际面积低于合同规定面积,其绝对值超过3%的那一部分房价款,房地产开发企业应当加倍退还购房人。

所以,长期参与房地产纠纷案件办理的黄罗平律师认为,购房人前期订立购房时,必须注重依据政策对买卖合同条款进行详细规定。同时,购房人还应该了解一些有关房屋交易方面的知识和法律法规,这样才能有效避免纠纷发生。1.提前做好准备工作。提前做好准备工作是减少纠纷的重要手段之一。目前大多数开发商都会在售房之前,在售房现场设立专门的售房现场,并在售房结束后,在售楼现场设置专门的售房场所,同时在售房现场也会发布房屋面积预测报告或实测报告,供购房者参考,以确定房屋的面积数据和公摊比例等。如有必要,购房人可于商品房买卖合同中订立补充协议对公摊面积和相应违约责任作出补充约定以更好保障其合法权益。

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广东连越律师事务所律师黄罗平(资深合伙人):购房者自己买房时,必须到现场进行观察,并进行详细描述,由于开发商发布了这些资料,自己不一定一次就能发布出去,而且需要时还会向专业人士请教,或者到房管局询问这些公摊面积等真实状况。

在收房过程中,发现房屋面积萎缩,业主该怎样维权呢?

刚才说到签订购房合同需要注意的事项,那如果收了房之后房屋面积萎缩,公摊面积扩大,房主应该怎样维权?

收房时,如果对公摊提出异议,购房者可带购房合同、建筑施工图、房屋销售或分割方案向房产测绘中心办理面积鉴定手续。

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广东连越律师事务所律师黄罗平(以下简称“黄”):我们认为,通常正确求助法律,您必须先将自己遭受损失的证据固定下来,一是开发商其报建时,究竟报了多少公摊面积,二是开发商一开始就对您作了承诺、证据能够备齐,三是到有关行政主管部门申诉,四是最后一环就是到人民法院依法起诉。

容易引起争议的“公摊面积”能否撤销?

由于公摊面积易引起争议,究竟能否撤销公摊面积?

有人认为商品房销售额外增加公摊面积虽然是一种全国范围内的普遍现象,但是公摊面积没有法律依据,也没有制度约束,尤其是一些开发商利用一般购房者对于公摊面积认识不深、计算不准确等问题,继续抬高公摊面积、增加公摊系数、使购房者十分伤脑筋,于是提出了取消公摊的设想。其实,这个问题早在几年前就被提出过了;只不过由于当时房地产市场处于发展初期,人们对这一话题并没有给予足够重视而已。现在看来,这一看法显然失之偏颇。而业内人士认为,撤销并不是一朝一夕就能实现的,甚至还会对购房者的权益造成冲击。由于《商品房销售管理办法》明确提出:被分摊共有建筑面积的部分属于共有产权,买受人有权依照法律、法规规定承担赔偿责任。

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中国房地产估价师和房地产经纪人学会副秘书长虞晓芬:(现行)按建筑面积计价或产权确认也是为了维护老百姓的权益,既然你们公用部分同样归我们老百姓,仍有其合理性。

而且从购房人角度看,公摊面积一定程度上代表了小区品质。公摊过大,则会使业主的经济利益受到损害;公摊过小,又不利于住户对自己生活环境进行有效改善。因此,合理界定公摊面积显得尤为重要。公摊面积过小可能意味着电梯间窄小、一梯多户、公共活动区域缩小以及其他配套设施出现问题,从而影响到生活的品质和舒适。

另外,公摊面积撤销之后,也会对业主在入住时对公摊部位进行管理,养护及随后引发的安全责任等方面造成诸多实际问题。由于公摊面积与物业管理服务收费标准存在着一定的联系,如果不及时对其进行调整或改变,将影响到物业企业的正常经营活动。另外,还可能导致业主合法权益受到损害。所以彻底废除公摊在实践中会遇到不少的困难与问题。

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