个人转让自建房，如何计算个人所得税？(契税)

新契税法出台了，在新契税法下，如何计算房屋交易契税？

契税法将于2021年9月1日起施行，明确了确定契税计税依据的基本原则:

土地使用权出让、出售、出售的，计税依据为土地、房屋所有权转让合同确定的交易价格；土地使用权交换、房屋交换的，计税依据为土地使用权交换、房价差额；赠与等无交易价格的应税情形，计税依据为税务机关依法参照市场价格核定的价格

那么在现行政策下，买卖、出租、继承、赠与房产涉及哪些税款呢？如何操作才不违规？本文带您了解！

个人销售房产缴纳哪些税？

一，增值税

1.个人出售其取得的房地产(不含其购买的房屋)，应当以取得的房地产购买原价或者取得房地产时作价后的余额为销售额，应纳税额按5%的征收率计算

2.个人转让自建房地产（不含自建房屋），以取得的总价和额外费用为销售额，按5%的征收率计算应纳税额

3.个人销售自建自用房免征增值税

4.个人将购买不足2年的房屋出售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的房屋出售的，免征增值税

上述政策适用于北京、上海、广州、深圳以外的地区

5.个人将购买不足2年的房屋出售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通房屋出售的，以销售收入减去购买房价后的差额，按5%的征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的普通房屋出售的，免征增值税

上述政策仅适用于北京、上海、广州、深圳

6.涉及家庭财产分割的个人免征增值税

家庭财产分割，包括以下情形:离婚财产分割；配偶、父母、子女、祖父母、祖父母、孙子、孙子、兄弟姐妹免费赠与；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权

二、个人所得税

1.二手房个人转让取得的收入，按照个人转让取得的收入财产转让所得”征收个人所得税

二手房转让收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人经税务机关审核后，可以从原购房合同、发票等有效凭证中扣除房屋原值转让房屋过程中缴纳的税款及相关合理费用

2.个人转让自用五年以上，是唯一家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税

个人转让购买不满5年或者家庭非唯一住房的，以转让收入减去财产原值。转让住房过程中缴纳的税款和合理费用余额为应纳税所得额，个人所得税按财产转让所得缴纳，税率为20%

3.以下情形下房屋产权免费赠与，双方不征收个人所得税:

1)房屋产权所有人将房屋产权免费赠与配偶、父母、子女、祖父母、祖父母、孙子、孙子、兄弟姐妹

2)房屋产权所有人将房屋产权免费赠与对其承担直接抚养义务的抚养人或者赡养人

3)房屋产权所有人死亡的依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人

4.通过离婚分析分割房屋产权是夫妻共同财产的处置。个人因离婚办理房屋产权转让手续，不征收个人所得税

三，印花税

个人销售或购买住房暂免印花税

四、土地增值税

个人出售房屋暂免征收土地增值税。以下继承和赠与房地产不征收土地增值税:

1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人的

2)房地产所有人、土地作用权所有人通过中国非营利性社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政等社会福利、公益事业

五，契税

1.契税税率为3%-5%

契税适用税率由省、自治区、直辖市人民政府根据前款规定的实际情况确定，并报财政部、国家税务总局备案

2.自2016年2月22日起，个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶和未成年子女，下同），面积90平方米以下的，按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税

3.自2016年2月22日起，个人购买家庭第二套改善性住房面积90平方米以下的，按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，按2%的税率征收契税（北京、上海、广州、深圳暂不实施）第二套改善性住房是指拥有一套住房的家庭购买的第二套住房

4.个人免费赠与房地产的，受赠人应当全额征收契税，但不包括法定继承人继承土地和房屋所有权

5.夫妻在婚姻关系存续期间变更土地和房屋所有权。婚姻关系存续期间，房屋、土地所有权原属于夫妻一方，变更为夫妻双方或另一方所有，或者房屋、土地所有权原属于夫妻双方，变更为其中一方所有，或者房屋、土地所有权原属于夫妻双方。双方同意变更共有份额的，免征契税

六、附加税

增值税所涉及的附加税包括:城市维护建设税、教育费附加税和地方教育费附加税，以增值税为依据

由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况和宏观调控需要确定，小规模增值税纳税人可以在50%的税额内减征城市维护建设税和教育费附加，地方教育费附加

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