房地产行业控股架构思考(房地产控股架构思考)

现在房地产搞得可谓风声水气不绝，不少行业人士关注房产界所有动向，以下是2聚禄鼎财税小编对近期新房地产税务新闻！

房地产整体税务规划的重点主要包括这些方面：

一般情况下，一个房地产建设的过程总体上考虑了如下三大方向性问题：一、房地产税务规划二、行业控股架构三、房地产经营业务所涉及到的税务问题（什么税收存在于不同的业务环节）四、房地产开发商普遍采用的退出机制1、何种模式退出利于房地产开发商第一、良好的控股架构不仅对于房地产建设竣工后利润分配节税、而且对于后期退出也具有良好的促进作用，堪称开发收益确定的先决条件二是业务上还涉及相当数量的税务问题需要具体明确，那总体上是什么税？其次，房地产企业要想在竞争激烈的市场上占有一席之地，就必须拥有一个良好的股权结构。第三，房地产企业在经营活动中需要进行大量的纳税筹划。那么如何选择合适的房地产开发模式？最后，在房地产竣工之后，有关物业的经营运营就有可能转交给物业公司或者转让，那么开发公司该如何理性退出

一，房地产行业控股架构思考重点1股权结构问题。目前我国房地产企业的股权结构基本为国有独资型，即股权高度集中在中央和地方政府手中，而非上市公司中的少数大股东或中小股东。这种情况不利于发挥各利益主体的积极性考虑控股之架构，有两个重要考量：答：设海外公司持股吗？其优点是在地产项目盈利之后将利润分配给境外公司可享有相对较低的税率（一般为高税率，在协定国家则可能为较低税率)，对股东利润进行重新分配的个税也相对较少B:未来是否会考虑转让股权？

2.如果是通过海外持股方式成立的控股公司，那么对该类型的控股公司应如何征税？（1）在考虑母公司所在地时，应考虑其所在国的所得税税率；在考虑子公司所在地时，应同时考虑子公司所在国的所得税和税收优惠政策。3.如何计算境外投资所得？首先应考虑各区域对中国所得如何课税，如下图所列一些区域以非居民企业身份获得源自中国的各种所得所涉税率

计划中可考虑的方向：中国和其他国家/地区之间的协定安排对减轻税负有利吗？A:从国际上看,WTO框架下的协定条款有哪些？这些协定涉及到的内容是什么？主要包括以下几个方面：（1）转让定价境内房地产企业和控股架构公司可能有哪些交易？例如，特许权，商标权，贷款，分配股利以及其他考虑适用税收协定待遇的境外控股公司应具备哪些基本条件呢？3、可选控股进入途径新建房产开发企业获得土地使用权后，由境内机构开发房产，有条件的可引进境内各合作方合作开发

可考虑以购买现持地房产企业的方式取得股权购买土地开发权利

房地产行业运行的重大税务事项的考量

1.就房地产经营过程中的各个环节而言，所涉及到的成本考量是不一样的：

2.综合考虑房地产经营税务事项，房地产经营中总体上将涉及以下几个大税种

房地产行业担负着更多类型的税、费、增值税是否加重了企业负担？"营改增"对房地产公司有哪些影响？税负是否降低了？房地产公司应如何应对？如何规避"营改增"带来的风险?"营改增+营业税"后税收筹划有何不同？怎样和其它税种相互作用？双重征税？有关税种有以下几种可能计算方法

在思考增值税的时候，重点要解决的问题有：Ø土地出让金的进项抵扣？►销售收入预缴问Ø建安成本是否获得了有效可抵扣发票？►所持房产的抵扣方式有什么疑问？►管理物业增值税的征收？从所得税的角度来看主要对如下关键问题进行了管理：Ø建设开发单位Ø预征及正常销售衔接问题Ø收入审查Ø成本分摊原则，测算口径Ø公共配套设施成本分配原则Ø扣除工程测算分摊Ø清理后转让房产处理Ø非直接销售及自用房产收入认定Ø合作建房企业所得税处理在土地增值税层面进行了考量主要管理好以下四个关键问题：一是土地增值税预缴；二是土地增值税纳税申报；三是土地增值税计税依据；四是土地增值税缴纳。土地增值税预缴问题1.预缴时间。2主要治理的关键问题有：Ø房地产开发项目的清算条件与期限Ø投资参股的土地税、土增税、土地税扣除、项目数等Ø成本分摊需要重点关注。本文以成都市龙泉驿区区为例进行研究分析。一、成都市龙泉驿区区房地产开发企业清算的基本情况清算程序1.清算范围及对象。2.清算时间普通住宅及非普通住宅土地购置成本Ø清算抵扣项目审查Ø回迁安置房是否视为出售问题Ø同一家清算单位内单独计算增值额，增值率及土地增值税审查Ø房地产开发项目特殊减免税条款Ø代收费用抵扣问题Ø不同条件车位成本是否列支Ø单独开发项目用地，开发成本是否分摊合作建房时，应进一步思考下列问题：Ø出地方和出资方安排Ø成本扣除于当事人之间应如何分担Ø收入确认于当事人之间应怎样确认Ø投资回报利润分成／实物分房运作Ø投资／退出安排涉及海外控股时，应进一步思考下列事项：Ø股息分配适用税率Ø国内投资处置资本利得汇回的税务处理Ø外商投资房地产企业清盘后残余资本汇回的税务办理Ø服务费售付汇的税务办理

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